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Logistique urbaine : l’immobilier hybride décolle

L’essor de la ville durable et la concrétisation des métropoles redonnent un second souffle à la logistique urbaine. Si les déplacements doux s’imposent petit à petit dans les agglomérations, avec les flottes de véhicules électriques, le fret fluvial ou les tricycles, qu’en est-il des concepts immobiliers présentés comme innovants tels que les entrepôts à étages ou les hôtels logistriels ? Philippe Gallois, PDG de l’agence d’architecture SAGL et directeur associé de A26, apporte un éclairage de spécialiste sur ces bâtiments hybrides.

Des enjeux plus que jamais d’actualité

Au fil des dix dernières années, l’immobilier logistique urbain a dû faire face à des enjeux majeurs : un prix de foncier très élevé, un taux de rentabilité plus bas que d’autres industries, une explosion de l’e-commerce et par ricochet du nombre de livraisons, le tout sur fond d’attentes environnementales accrues, notamment en matière de qualité de l’air. Pour répondre à ces défis, de nouveaux concepts de bâtiments ont été imaginés et terminent leur période d’incubation : ils sont à présent en cours d’exploitation ou en chantier au cœur de plusieurs grandes villes.

Rentabiliser le foncier avec les entrepôts à étages

Fortement contraint par l’espace, le Japon a été précurseur et référent pour les entrepôts à étages, aussi bien en nombre de bâtiments exploités que par l’élévation allant jusqu’à 8 niveaux. Si le foncier est moins rare dans les agglomérations françaises qu’au pays du soleil levant, la difficulté de trouver des sites adaptés à la logistique couplée au prix élevé du foncier poussent les investisseurs à proposer des constructions à étages.
A Paris, le bâtiment de Chapelle International porté par Sogaris est en cours de construction, au cœur du XVIII arrondissement. L’hôtel s’élève sur deux niveaux, avec au rez-de-chaussée l’intégration d’une voie ferrée permettant de charger et décharger la moitié d’un train dans le bâtiment, une prouesse.
Sur le port de Gennevilliers (Hauts-de-Seine), l’italien Vailog, investisseur-développeur en immobilier logistique, a obtenu les autorisations pour construire un entrepôt à étages de deux fois 30 000 m2.

Diversifier les revenus avec les hôtels logistiques

A l’instar des imposants parcs logistiques en périphérie des villes qui mixent des activités de messagerie – logistique, de restauration et de commerce, les hôtels logistiques muent pour accueillir une diversité d’activités. La raison est simple : les profits des seules activités logistiques ne permettent pas toujours à eux seuls de boucler la rentabilité d’un projet surtout au cœur des villes.
Là encore, les exemples de bâtiments mixtes voient le jour. Chapelle International accueillera dans un an des activités logistiques multimodales (embranchement fer, vélo cargos électriques), des bureaux, un datacenter, des salles de fitness, un restaurant et des terrains de sport sur le toit. D’autres projets à Batignolles ou à Paris sont prévus par l’APUR.

Une troisième famille de bâtiment urbain : l’ELU

Dans le paysage des bâtiments hybrides, l’ELU (Espace logistique urbain) ou l’EUD (Espaces Urbains de Distribution) rencontrent un succès auprès des municipalités comme des utilisateurs. Ces bâtiments de petite taille (de 300 à 3000 m2) automatisés et optimisés répondent à des problématiques très ciblées d’éclatement de marchandises sur un quartier. A Paris, dans le quartier Beaugrenelle, l’EDU proposé par Sogaris et exploité par Chronopost est un modèle du genre : réhabilitation d’un parking avec aménagements d’équipements logistiques et maintien de jardins extérieurs pour le bien-être des riverains. Cette famille de bâtiments se développe également à Lyon, à Bordeaux et à Paris (aux Halles).

Et s’il est encore trop tôt pour tirer des conclusions définitives, il est possible d’affirmer que ces bâtiments atypiques peuvent être performants, écologiques, pourvoyeurs d’emplois et bien acceptés par les riverains, dès lors qu’ils sont intégrés en amont des projets d’aménagement.

Philippe Gallois

Article paru dans Business Immo #114 – avril 2015

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